Skada i bostadsrätt – vem betalar åldersavdraget?

När en skada inträffar i en bostadsrätt uppstår ofta frågor kring ansvar och kostnadsfördelning. Särskilt vanligt är frågan om vem som ska betala åldersavdrag på ytskikt – bostadsrättsföreningen eller bostadsrättshavaren vid brand- eller vattenledningsskada.

Här reder vi ut vad som gäller enligt bostadsrättslagen, rättspraxis och försäkring.

 

Föreningens ansvar vid brand- eller vattenledningsskada

Utgångspunkten finns i bostadsrättslagen (7 kap. 12 §) och där står det att bostadsrättshavaren ansvarar för det inre underhållet. Vid brand- eller vattenledningsskada är dock bostadsrättshavarens ansvar begränsat till några situationer.

Bostadsrättshavaren ansvarar för dessa skador endast om de beror på:

  • hans eller hennes egen vårdslöshet eller försummelse
  • vårdslöshet eller försummelse av någon som denne ansvarar för

Vad gäller brandskada som uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av någon annan än bostadsrättshavaren själv är denne endast ansvarig om han eller hon brustit i omsorg och tillsyn.

Det här är en tvingande regel vilket innebär att man inte kan ändra ansvarsfördelningen för dessa skador i stadgarna.

I praktiken betyder detta att om brand- eller vattenledningsskadan inte är orsakad av medlemmen så är det bostadsrättsföreningen som ansvarar för återställandet av lägenheten.

 

Vem ansvarar för åldersavdragen?

När fastighetsförsäkringen ersätter en skada görs ofta åldersavdrag på ytskikt som golv, väggar och tak.

Detta leder till den viktiga frågan om föreningen kan kräva att bostadsrättshavaren betalar åldersavdraget när det är föreningen som ansvarar för reparationen av skadan. Svaret är i de flesta fall nej.

Frågan har prövats av domstol och rättspraxis ger ett tydligt besked

I ett avgörande från Högsta domstolen (NJA 2011 s. 548) som handlar om en brandskada slog de fast att:

  • Föreningen ansvarar för att reparera skadan
  • Reparation leder ofta till standardhöjning (nya ytskikt)
  • Trots detta finns inget lagstöd för att kräva ersättning för åldersavdragen av bostadsrättshavaren

Det här innebär att det är föreningen som får ta kostnaden för åldersavdraget trots att det är den boende som kommer att dra nytta av standardhöjningen.

 

Vad innebär detta för er som styrelse?

Som styrelse i en bostadsrättsförening bör ni vara medvetna om att:

  • Föreningen ansvarar för återställande efter brandskada (om ingen varit vårdslös)
  • Självrisk och åldersavdrag belastar föreningen
  • Ni kan inte kräva ersättning från medlemmen för värdeökning eller standardhöjning

Det är därför viktigt att:

  • Se över försäkringsvillkor och självrisknivåer
  • Säkerställa att föreningen har en långsiktig underhålls- och skadebudget
  • Informera medlemmar om vad som gäller vid skador

 

Vanliga missförstånd

I våra kontakter med styrelser är det vanligt att de tror att:

  • Bostadsrättshavaren ska betala åldersavdragen eftersom denne får nya ytskikt
  • Det går att reglera frågan om ansvar för åldersavdrag i stadgarna
  • Åldersavdrag alltid kan återkrävas

Men rättsläget är tydligt – ansvaret för åldersavdraget ligger hos föreningen i dessa fall.

 

Sammanfattning

Vid brand- och vattenledningsskador i bostadsrätt gäller följande:

  • Föreningen ansvarar för reparation om ingen varit vårdslös
  • Föreningen får stå för både självrisk och åldersavdrag

 

Vill ni ha hjälp att se över ert försäkringsskydd?

Bolander & Co hjälper bostadsrättsföreningar att:

  • Jämföra fastighetsförsäkringar
  • Optimera självrisk och villkor
  • Få tydlighet i ansvar vid skador
  • Minska oväntade kostnader

Kontakta oss för en kostnadsfri genomgång av er förenings försäkring!

 

Läs mer